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2015年8月10日 (月)

不動産 過熱の先

『日経ヴェリタストーク』に出演しました。

『東京都区部の新築マンションの平均価格は、 リーマンショック前のミニバブルを越えました。 

特に、東京都心部で値上がりが大きく、 アベノミクス前と比べて、 千代田区が72%、港区が44%も上昇しています。 

現状はバブルなのでしょうか?   

それとも、今まで東京都心の不動産価格が安すぎただけなのでしょうか?』

こういった質問から番組は始まりました。

都心の不動産については、外国人が買っているから上がっているという側面もあります(もちろん、それだけではありませんが・・)。

日本人のサラリーマンの目からすれば、都心の新築マンションは年収の10倍を超え、手が出しにくくなっています。

しかし外国人の目からすると、現在の為替レートでは、都心の不動産はむしろ割安に見えます。

割安だから買う。

外国人観光客が銀座のデパートで日本のものを「爆買いしている」(買い漁っている)のと似たような状況が、不動産市場でも見られるのです。

背景には1ドル=124円といった現在の為替が、「実質実効為替レート」で見ると、40年以上も前の1ドル=308円だった時代と同じような「超円安」になっているといった事情があります。

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      (出所:日経新聞 2014年12月7日)

これはどういうことでしょう。

たとえば過去20年くらいの間、日本はデフレ基調で物価はほとんど上がりませんでした。

この間、例えば米国ではインフレで物価が約6割も上昇しています。

こうした物価の動きを勘案し(㊟実質化)、かつドル以外の通貨との関係も考慮に入れて(㊟実効化)、為替レートを捉えなおしてみます。

すると、現在は実のところ、かなりの円安(というか、むしろ「超円安」)になっていることが分かるのです。

詳しくは『こちら』の新聞記事や『こちら』のサイトをご覧ください。

こうした超円安によって、外国人たちの日本買いが進んでいます。

かつて日本企業がニューヨークのロックフェラーセンターを買収した時は、このことがアメリカで問題視されました。

それに比べ、目黒雅叙園、アルコタワー、エプソン大阪ビルなどが、次々と外国人投資家の手に落ち、多くの高級マンションが外国人に買われても、日本では問題視されることはあまりありません。

むしろインバウンド投資などと言って、歓迎されています。

私には、一国の通貨がこれほどまでに安くなって、国の大切な不動産や資産が外国人に買われていくのは、あまり望ましいことではないように思えるのですが・・・。

ジム・ロジャーズはもっと過激でこうコメントしています(『こちら』)。

『円安が、一体誰を幸せにしているのか考えたほうが良い。

'13年以降の極端な円安誘導によって、円の価値はドルに対して半分になってしまいました。

自らの通貨の価値を下げる政策は、かならずしっぺ返しを喰らいます

* * *

番組の再放送は:

8月12日(水) 21:15~

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