ラジオ番組：自分年金をつくる

先週土曜日（24日）放送した日経ラジオ『集まれ！ほっとエイジ』は前週に続き「自分年金をつくる」と題して老後に向けての資産形成の話をしました。

前週（3月17日）は3000万円の預金だとか、終身保障型の個人年金保険の話をしました。

今回は収益不動産、とくにワンルームマンション投資についてお話ししました。

不動産というと怖いと感じる人が多いと思います。

たしかにバブルの時代には値上がりするだろうと、転売目的で不動産を買って失敗した人が多くいました。

しかし今では不動産投資は、実際に人に貸して節税をしながら家賃収入を得るという目的でこれを行っている人が大半です。

15年とか30年とかしてローンを返し終わると、不動産が残りますので、老後は、その不動産から上がる家賃収入を自分年金にしているという人がけっこういるのです。

たとえば、ワンルーム・マンション。

広さは20㎡～22㎡くらい。

オートロック完備のところも多く、狭いけれども設備は快適。

価格は新築で2200万円～2400万円くらい。（徒歩7～8分以内で最寄駅に行けて、さらにそこから電車で15分～20分以内で東京・大手町・新宿などの駅に出られるといった立地）。

家賃9万円前後。

そこから管理費などを引いても毎月7万円くらいになります。

この種のワンルームマンションは、ある程度年収の高い人が買うと、躯体、付属設備の減価償却費分、建物に見合うローン金利が経費になり、その分、税金が減ります。

たとえば年収900万円の人が2400万円のマンションを買うと、一概には言えないのですが初年度は22万円くらいは節税できることがあります。

給与所得（黒字）と不動産所得の赤字部分を合算できるからです（損益通算）。

ただし節税額は毎年減っていきます。

とくに最初の年は不動産登記費用など諸経費が多くかかり節税額は多くなりますが、2年目以降はこうした費用がかからなくなるので、その分、節税額は減ります。

もうひとつ。やり過ぎないことが肝心です。

バブルの頃、ワンルーム・マンションを10戸以上も買い、自己破産した人もいます。

彼の場合、最初は賃料収入とローンの返済額が見合ったので、頭金ほぼゼロ円で、数億円強の買い物が出来ました。

しかし数年でバブルがはじけ、マンションの資産価値が約半分以下になってしまったのです。

賃料収入は資産価格ほどは下落しませんでしたが、それでも低下を余儀なくされました。

一方で毎月のローン返済額は変わりません。マンションを売って現金化しようにも、売って得られる現金が（バブル崩壊でマンション価格が下落したため）ローン残高よりも少なくなってしまった、結果、資金繰りがつかなくなってしまったのです。

こうした「やり過ぎ」に注意すれば、年収の高い人たちがきちんとしたリスク管理のもとで収益不動産に投資をするというのは、節税にもなり、検討に値すると思います。

かつて私は外資系の投資銀行に勤めていたのですが、ある時、私の周りの若い人たちの多くが、この種のマンション投資をしているのを知って驚いたことがあります。

外資系投資銀行に勤める若い人たちは、いつクビになるか分からない職場ですので、「節税をすることと、資産をもつこと」に関心があったのだと思います。

なお番組ではこのほか（１）この種の不動産投資に係るリスク、（２）中古物件に投資するのと新築のどちらが良いか、（３）問題物件に引っかからないための注意点などについてお話ししました。

たとえばローンを利用する、しないにかかわらず、提携ローンがついている物件とそうでない物件とでは、リスク面で差があります。

詳しくは是非番組をお聞きになってみてください。

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なお iTunes でも聞けます（無料です）。 『こちら』です。